为了年底数字游戏,某房企向员工摊派卖房指标

本文来自微信公众号“地产大爆炸”

又到了冲业绩的年底!

冲业绩外,“三道红线”下,今年房企还多了一项任务:降杠杆。

为缓解降负债和冲业绩的双重压力,房企推盘速度明显加快。然而,供给端持续放量虽为销售提供了一定支撑,但也带来了供需关系的逆转。

房企普遍面临去化慢,销售均价整体走低的问题。

去化不佳怎么办?

内部认购!

昨日有媒体报道,临近年底,金科华东区域要求员工消化公司房源305套,总金额高达4.57亿元,根据不同部门不同职级,还给出了不同的套数指标:

设计管理部42套;

人力与行政部23套;

财务部21套;

法务部19套;

区域领导办公室11套;

……

其中,最少的是公司纪检监察部,需要认购3套,总金额约450万元。

01

得知消息的第一时间,炸天团就去查看了金科的销售情况,1-11月实现销售额1954亿元。这意味着:

金科距离2200亿年度目标,还差246个小目标的距离。

这个差距不大不小,在年底推盘大促的情况下,动员全员营销一下,或者内部认购一下,踮踮脚尖还是能达到的。

至于为什么是华东区域最先跳出来,也不难解释。

今年上半年,金科在华东地区实现销售额371.79亿元,对集团的销售额占比达到43%,首次超过了西南地区。

并且,今年上半年金科在成渝城市群拿地占比降低10%的情况下,长三角的新增土储面积占比大幅提高了15个百分点。

一个冉冉上升的区域,再加上集团的格外重视,在业绩上是肯定不能扯公司大腿的,因此:

即使是内部摊派,也要咬牙完成任务。

有意思的是,金科华东区域给这次内部摊派,取了个非常响亮的名字——“员工超级购”。

是不是超级购,暂且不知。不过此番涉及的部门大部分是非一线的行政、管理部门,等待他们的无非以下两种情况:

在公司年底结算前,以持平或者略亏的价格把自己的指标房源卖掉,太着急出手的情况下,赚钱是不大可能的;

年底结算前没卖出去,自己掏钱出来买,等过了这一波再卖掉,是赚是亏是持平,就看市场行情如何变化了。

02

从房企的角度,年底冲量,在外部对供应商、对承包商以房抵款,在内部进行全员营销,摊牌指标让员工购房,是一举多得的方法。

特别是内部摊派,几乎成了房企认为的员工与公司共克时艰的最佳方式。

毕竟任务目标完成,在排行榜上有个不错的名次,事关房企来年的境内融资,信用评级以及海外发债。

来日方长,员工这一“微小”的牺牲,怎么算都是值得的。

因此每到业绩冲量的年底,员工背指标买房这一手法就会被搬上台面今年有金科华东区域,去年有绿地湖南事业部。

去年10月,绿地湖南事业部在微信群内发通知,要求部门内所有员工或者动员其亲朋好友,在月底前必须购买一套公司内部的房产。

彼时,霸气的领导还在通知后面附加了一句:

不完成者将被除名。

炸开了锅后,绿地赶忙出来解释,内部购房是公司内部福利,不存在不买便会被开除的现象。

不管真实与否,带指标内部认购这种措施一旦具有强制性,与员工升职、年终奖或者离职进行捆绑,本身就已经变了味。

这也是员工拒绝内部摊派,从心底里抵触全员营销的真正原因。

03

行业下行后,在“活下去”的口号下,全员营销早已是房地产行业通行的做法。

全员营销,通常包含了公司所有在职员工,连程序员、设计师、财务员都不例外。

以最简单的朋友圈强制发广告为例。

通过全体员工在朋友圈、微信群大量转发,确实可以通过一传十、十传百、百传千的玩法,使房企的私域流量池急速扩张,聚沙成塔。

但从员工的角度,我是来公司上班的,一不是做营销,二不是做媒体,三也没有把朋友圈卖给公司,对把工作和生活分得很开的员工来说,这是难以接受的。

退一步说,自从微信诞生后,下班后被隔三岔五的微信工作群消息轰炸,其实生活和工作已经做不到完全分开了。

在这样的情况下,朋友圈这个虚拟世界已经被大多数人当成了自己的精神领地。

当公司霸道的闯进来,做出规定“发朋友圈是工作的内容之一”,有甚者,还进行考核罚款。

虽然迫于生活压力,敢说“不”的员工少,但因此新建一个分组,专门发来应对考核的应该不在少数。

这样的全员营销,其实已经失去了意义,如果再多加束缚,只会更失去员工的向心力,从而导致高离职率。

比如某房企的APP带客指标,好多员工就是贴钱完成任务,然后在指标层层拔高再也无法完成的情况下,选择离职。

这里就不一一例举了。

再说内部带指标认购这一项。

房企说内部购房是员工的福利,房价蒸蒸日上的时候,相信没有员工会拒绝这个任务,坏就坏在,带指标认购往往发生在行情不好的时候。

咬牙买,是亏是赚且说,还会影响家庭和谐,影响员工上班的心情;坚决不买,又有几个员工强大到可以躺平任处置?

说白了不管是高管还是普通员工,都只是房企的打工人而已,既是打工人,就要养家糊口,便会在乎薪资、在乎职位、在乎前景。

试问,又有几家房企敢保证全员营销下的各项任务,不与他们在乎的绩效考核、职位升迁、被动离职等方面挂钩呢?

04

全员营销看似新潮,只有置身其中的人甘苦自知,冷暖自明。

不管房企是出于自救,强推全员营销背水一战,还是真的看中了全员营销带来的流量,制定方案之前,不妨先从人的本性——趋利避害这个角度考虑,如何调动员工参与的积极性。

很多时候,你以为的员工福利并不是他们想要的福利,你以为的锦上添花,真正实施起来可能变成了雪上加霜的东西。

对大多数员工来说,只要公司能提供平台,给予员工响应的回报和成长,身处其中,他们便会把自身和企业看成一个利益共同体。

所以实施全员营销时,不要动辄实施惩罚,低估员工的配合度,或高估他们的积极性。

特别是,当你的全员营销不是以培养员工的营销意识为目标,而是一味的追求销售数字,甚至变相压迫员工时,全员营销便可能变成一场“花样”应对的游戏。

回到金科那个问题,背指标内部买房,迫于种种原因,当下员工可能不会拒绝,但事情一过,便可能成为员工离职的加速器。

当然,如果房企是借此来让员工“优化”,此又是另一个话题了。

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